家は、「買うか・借りるか」一応の結論!

切っ掛け

投稿へ訪問していただき、ありがとう御座います。

「住み方を考える」から始まった連載です。

あれこれと「住む」ことを真剣に考える日々を送りましたが、一応の結論が出ましたので、それをご報告したいとおもいます。

結論に辿り着くための考えが出た切っ掛けは、筆者の娘(もう直ぐ2歳)が、近日中に入院して手術を受けることになったからです。

手術といっても、足の指の骨にが少しだけ問題があるので、それを除去する手術。

でも、全身麻酔での手術で1時間30分はかかる様なので、ついつい「ちゃんと目覚めるか?」と不安になります。

コロナで色々な方が大変な状況でもあり、手術後に5日間の入院が必要なことも、重なります。

・・・

筆者は、中古不動産(主に、マンション。)をリノベーション施工後に販売する仕事を始めて、かれこれ10年が経過します。

これまでお世話になっかた方々(お客様・仲介業者様)誠にありがとう御座います。

その経験と、結論に行きついた切っ掛けを元に、分かり易く記載したいと思いますので、是非、最後までお付き合いいただきたいです。

買った方が良い方

結論は、「無条件で住める家が無い人は、買った方が良い。」です。

巷やネットでは、「買った方が良いのか?」 「借りる方が良いのか?」と

様々な表現で書かれた記事を目にする機会が多いのですが、筆者としては、「いまいちピンとこない」もどかしい感覚がありました。

筆者の仕事は、「中古マンションの販売」ですので、普段から購入希望者の方に対してプレゼンをします。

そもそも、購入を希望されるお客様ですので、お客様としては「買った方が良い」という結論が出ています。

勿論、お引渡しするまでの間や、引き渡し後のケアも含めて全力でサポートしますし、お引き渡し後のクレームは、お陰様で今のところありません。

しかし、「買った方が良いのか」「借りた方が良いのか?」と、ご自身の中で結論が出ていない方へ、「買った方が良いです」との答えを与えることに、明確な説明をする記事は無いですし、私も明確な答えを持っていませんでした。

その答えに導いてくれたのが、筆者の娘です。

「無条件で住める家」とは、お金の心配や住み方に制限が無い事を指します。

もし、ご両親が持ち家で、将来は実家に帰って家を継ぐ予定の方は、「無条件で住める家」がある方ですので、賃貸でも問題ないと思います。

大雑把に言うと、「賃料を払わなくても住める家が一ヵ所以上ある方」は、賃貸でも問題無いと思います。

(注:電気代などの生活維持費用の支払いは必要です。)

それが無い方は、そういう家を用意した方が良いので、住宅ローンで「買った方が良い」という結論です。

(注:かなりの現金をお持ちの方や資産家の方など、現金一括で購入できる方などは除きます。)

では、何故この結論に至ったかというと。

「今」を見て、賃貸中の方が「買うか・借りるか」を考えた場合、現在の収入から支出される額の中の「賃料」と住宅ローンの返済額+管理費等+固定資産税等の支払いを比較すると思います。

この時に、「ローンの支払いが35年だったら、完済する時には75歳かぁ~」とか、

「完済までに、今の仕事をしているか分からないし、そもそも、今の収入を維持できるか分からないしなぁ~」と考える方が多いように感じます。

でも、そもそも、「居住への支払い」は、「今も、これからも、定年後も」発生しますし、この様な考えの結論は「賃貸でも所有でも」同じです。

そのため、なかなか結論に辿り着かない方が多いです。

結論を出すためには、「自分の身に何か不測の事態が起こった時に、賃料を払わずに(返済せずに)居住できる家があるのか? 無いのか?」 を考えて、

無いのであれば、「住宅ローンを利用して買った方が良い」のです。

何故なら、賃貸でも売買でも、自分の身に何か不測の事態が起こった後でも、「居住は必要であり支払いは継続されるから。」です。

現在の世の中では、殆どの方が「生命保険」を掛けていると思います。

もし、ご自身にガンが見つかった時や8大成人病を羅ずらった時など、保険金が支払われると思います。

ですが、問題はその後です。

その後に、「これまでと同じだけの仕事量や質の維持・これまで通りの収入の安定、増加などの見込」は、減少する事の方が多いと思われます。

この時に、「 賃料を払わずに(返済せずに)居住できる家 」があれば、「自身の治療への専念・家族への負担の減少・子供の居住空間や生活環境の維持確保」が可能となります。

又、支払いを受けた保険金も、そのために消費する事ができますし、新たなチャレンジにも費やすことができます。

もし、 「 賃料を払わずに(返済せずに)居住できる家 」 無いのであれば、保険金が支払われたとしても、毎月の賃料の分の現金が確実に、且つ、継続的に減少しますので、非常に不安な状況になると思います。

仮に、保険金が1000万円支払われたとしても、賃料が80,000円/月の場合、年間約100万円ですので、約10年分です。

そのため、この1000万円の使い道が、「賃料なのか?・それ以外なのか?」

この事が、人それぞれに、「買うのか?・借りるのか?」の結論を出すための切っ掛けになります。

一息入れながら

冒頭で、何故この答えになったのか? その切っ掛けを書きました。

筆者の娘の手術については、さほど心配はしなくなりましたが、その時に、「私自身が、もし入院したら、この子の未来を制限してしまう事になる」と、これから先20年(子供が大学卒業まで)を考えてしまいました。

勿論、私も生命保険を掛けていますので、もし私の身に何かあれば保険金が支払われますし、ガン保険や入院保険も掛けているので、「当面の資金」は問題ないのですが、その後(数年後に)、妻と子供に我慢を強いる可能性が高い事に不安を覚えました。

もし、そうなった時に「何があれば安心なのか?」 と考えた結果が、現金では無く、「 賃料を払わずに(返済せずに)居住できる家 」 だったのです。

「住めば都」と言いますが、これは本当です。

その状況になった時に、住む場所の事はある程度妥協できますし慣れますので、「 賃料を払わずに(返済せずに)居住できる家 」 は、場所の事はあまり問わないです。

ご実家でも良いですし、田舎の古民家でも良いと思います。

どうせ所有するなら、「場所の良いところ・内装が自分好み」というのも良いと思います。

「世界に一つ、 賃料を払わずに(返済せずに)居住できる家 」を持っている事が、長い人生において、安心を与える事に繋がりますので、それが無い方は、早く作った方が良いという結論です。

既にお持ちの方は、勿論「賃貸」でOKですし、賃貸の方が良い方も多数いらっしゃいます。

(連載:「住み方を考える」No1 をご参照ください。)

無い方は、住宅ローンで購入する事をお勧めします。

住宅ローン

住宅ローンを利用して不動産を購入する場合は、必ず「団体信用生命保険」に加入してください。

加入無しでも住宅ローンの融資を受けられる金融機関も存在しますが、筆者としては、「必ず」加入して欲しいです。

又、ご自身の持病などにより、通常の団体信用生命保険に加入できない場合もありますが、

少しだけ支払いは増えますが、団信ワイドという保険もありますので、諦めないで欲しいです。

筆者のお客様で、糖尿病の治療中(服薬治療)の方がいらっしゃいました。

やはり、通常の団体信用生命保険はNGだったのですが、団信ワイドに加入できましたので、そちらを利用して住宅ローンをお借り入れされました。

因みに:銀行の住宅ローンは、団体信用生命保険への加入が必須です。

ですから、健康なうちに融資を受ける方が良いです。

団体信用生命保険に加入して住宅ローンを借り入れした場合、もしご自身に不測の事態が起こった場合は、住宅ローンの残債(借金の残高)が 0円 になりますので、返済額も0円になります。

又、近年の住宅ローンは、団体信用生命保険に金利を上乗せして、ガン特約(+金利0.2%)・8大成人病(+金0.3%)を提供しています。

*2021年8月1日現在では、ガン特約が金利サービス(上乗せ無し)・8大成人病は+0.1%の地方銀行もあります。

そのため、ガン特約付きで団体信用生命保険に加入できますし、8大成人病を付けても格安金利で住宅ローンを借り入れ可能です。

もし、特約を付してガンや8大成人病になった場合は、住宅ローンの残債(借金の残高)が 0円 になります。

ここから、非常に大切なのですが、

現在「賃貸中の方」で、住宅ローンを借り入れして不動産を購入する場合は、「支出の組み換え」を真剣に考えてください。

住宅ローンで不動産を購入する場合は、返済額に加えて、固定資産税の支払いや、マンションンの場合は、管理費・修繕積立金など月の固定費の支払いが追加で必要です。

又、物件の維持費(内装や設備の補修費用など)も必要です。

「賃貸の場合では発生しない支払い」がありますので、

現在の賃料 = ローンの返済月額 という等式は、絶対にNGです。

又、生命保険など、必要枠を超えた保証状態になって、必要以上の支払いが生じる場合もあります。

勿論、保証は多い方が良いのでしょうが、保証が多いという事はその分の保険料の支払いも多いという事です。

ですから、自分の身に不測の事態が起こった時のために「多額の保証」を掛けて、その後の生活費を賄う計画の付保状況の方は、見直しする事で支出を抑えられると思います。

本当にザックリ計算ですが、

借入2000万円・35年ローン・金利0.975%・元利均等払い でマンションを購入した場合。

ザックリ:60,000円/月 のローン返済額です。

ですから、そこにプラスで、管理費等・固定資産税等の支払いと、火災保険料の支払いがあります。

管理費等20,000円/月・固定資産税等84,000円/年(月割7,000円)・火災保険料80,000円(10年一括:年8,000円)の場合、

返済60,000円/月 + 管理費等20,000円/月 + 固都税7,000円/月割 + 火災保険約670円/月割

合計:87,670円/月 です。

もし、ご自身に不測の事態が起こった場合や、ガンや8大成人病を羅ずらった場合は、

合計:27,670円/月 → 332,040円/年 です。

これなら、もし不測の事態が起こった場合でも、今の生活環境を維持できそうです。

(注:団体信用生命保険への加入年齢は、原則60歳までです。又、住宅ローンの返済期間は、最終支払い年齢が設定されていますので、全ての方が35年以上の返済期間の対象とはなりません。)

あとは、上記の合計:87,670円/月の支払いと、購入を検討する物件の「賃料相場」が同等前後である事が大切です。

この事は、住宅ローン審査の「賃料のヒミツ」にて連載していますので、お時間があるときに一読していただけますと幸いです。

住宅ローンを利用して不動産を購入する場合は、可能な限り早い方が良いと思います。

理由はいくつかありますが、最大の理由は「明日、自分の身に何があるか分からない」という事です。

*「 賃料を払わずに(返済せずに)居住できる家 」がある方は、財産形成の観点から購入を考えても良いと思いますし、勿論、賃貸を継続する事も良いです。現金をお持ちでしたら、不動産投資を始める事もありだと思います。

反対に、「 賃料を払わずに(返済せずに)居住できる家 」 が無い方は、早めに作る事をお勧めいたします。

又、実家は地方にあるけど、やっぱり今の街に住み続けたいという方で、 「 賃料を払わずに(返済せずに)居住できる家 」 をお持ちで無い方にも、1件は住宅ローンでの購入をお勧めします。

早くローンの支払いを始めれば、残債が早く減りますので、将来的に「担保価値」を持つようになります。

担保価値を持つとは、住宅ローンの残債額よりも不動産の再販価値(リセールバリュー)が高くなる事を指します。

再販価値の方が住宅ローンの残債よりも高くなれば、その不動産を保証にして(担保)借り入れをすることが可能になりますし、もしどうしても現金が必要な時には、売却して利益を出すことも可能です。

(注: 「 賃料を払わずに(返済せずに)居住できる家 」 が無い方は、売却はしないでください。)

(参考:不動産の再販価値は、築年数が古くなっても 0円 にはなりません。土地の価値は必ず残りますし、賃料相場によって建物価値も残ります。)

(参考:因みに、筆者は、新築の購入はお勧めしません。)

筆者の場合は、子供の手術がきっかけでしたが、もし若い時(20代)にこの事に気づいていたら、住宅ローンが利用できる間取りと面積(1LDK・40㎡以上)で、1件購入していたと思います。

筆者は福岡在住ですが、出身地は長崎市ですので、もし、今長崎で1LDKを所有していたとしたら、きっと母親を住まわせていると思います。

1LDK以上であれば、万が一の時には、少なくとも筆者と妻、子供一人の3人ぐらいはしのげると思いますが、残念ながら、筆者は現在42歳なので、気づくのに19年遅かったと、実感しながら記載しています。

もし、購入を検討する時は、ご自身の「好みに合う、間取り・立地・内装」の物件を選ぶ事が大切ですので、焦って決める必要はありません。

不動産は巡り合いですので、ご自身の好みに合う物件に早く出会って欲しいと思います。

最後に、

ここまでお読みいただき、誠にありがとう御座います。

筆者は、思いもよらない事から、自分の未来を考える切っ掛けをもらいました。

皆様にとって、この連載が、何かの切っ掛けに繋がるのであれば幸いです。

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